在当前外部环境不确定性加剧、买家入市意愿低迷的情况下，大温地区的公寓供应量已经大幅超过需求，预计到今年年底，温哥华新建未售出的公寓库存将再增加60%。
据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，受近年来大量建设影响，大温地区空置的新公寓单位已经达到3493套，相比2024年底的2179套空置及未售出单位，增长了约60%。这些公寓都是手续齐全、随时可交房入住的多户住宅。
开发商和买家都不好过
Rennie Intelligence的首席经济学家兼副总裁Ryan Berlin表示，到2025年，本地“未售公寓库存水平”将达到近年来的新高。Rennie Intelligence隶属于温哥华本地的房地产行销公司Rennie Marketing。
对开发商来说，现在的局势相当惨淡。他们一边要应对贸易战、利率不确定性和建筑成本飙升，一边还要面对各类为打击投机炒作而设的监管政策压力。
Berlin直言：“目前市场已经陷入疲软状态。开发商很糟糕，买家也很糟糕。整个市场几乎停滞了。”
根据他的统计，从2020年到2023年，投资者占Rennie Marketing买家的比例约为50%；到了2024年，这一比例降到了四分之一；而到今年，仅剩7%的买家是投资者。
几十年来，投资者一直是本地公寓市场的重要支撑。他们通常在楼盘动工前就支付定金，帮助开发商获得融资；房子交付后再迅速出租，填补租赁市场的供应缺口。在租金高涨、贷款利率低的年代，投资者轻松实现正现金流。
但如今局势反转，租金上涨乏力，加上利率高企，许多投资型买家面临严重的负现金流压力。
政府旧政策正在反噬市场
Berlin指出，虽然资本利得税改革似乎暂时搁置了，但此前引发的恐慌已经导致不少业主加速抛售房产。而联邦政府的反炒房税（将一年内转售房产的收益视为普通营业收入）也打击了投资者积极性。加上外国买家禁令和短期租赁新规出台，特别是在基洛纳（Kelowna）等旅游城市，这些限制政策对投资市场的冲击不小。
另一方面，开发商也早已被高昂的建筑成本和不断上涨的市政收费压得喘不过气来。2015、2016年楼市火爆时期制定的各类限制性政策，如今在市场疲软时反而成为了压制市场复苏的绊脚石。
如今，一些开发商为了生存，已经开始寻求政策松绑，比如降低新楼盘中强制配建社会住房的比例。
Pennyfarthing Development的总裁Tony Hepworth指出，相比动辄数十层的混凝土高楼，六层木结构建筑更符合当下的实际。而对于绝大多数开发商来说，在新建公寓楼中拿出20%做社会住房，根本是不可行的。
他直言：“其他城市已经把社会住房要求从20%降到10%，但温哥华目前还没动静。”
谈到温哥华市场，Hepworth表示：“我认为市政府迟早得让步。”他说，与很多大型开发商交流后得出的共识是，现在这种市场环境下，不管是公寓项目还是出租项目，大型楼盘基本都推不动了。
建造廉租单位，代价巨大
Goodman Commercial的商业经纪人Ian Brackett也提到，建一套低于市场租金的出租单位，开发成本大约是未来市场价值的两倍。这直接导致同一栋楼里的其他单元必须卖得更贵，但租户可承受的租金又有上限。
他直言：“坚持让20%的单位低于市场价，已经让很多项目失去可行性。”
“问题是，如果选择啥都不建，哪怕100%按市场价建更多住房，是不是对租客和城市整体更好？至少比什么都没有强。”Brackett说。
面对市场困局，温哥华市政府也表态愿意适当调整政策。
特别项目主管Matt Shillito在一封电邮中表示：“市政府当然清楚当前的市场环境对开发非常不利。”
他提到，市府已经听到越来越多开发商反映开发困难，未来会根据具体情况，与开发商一起寻找解决办法，同时确保百老汇计划（Broadway Plan）的主要目标仍能推进。换句话说，未来政策上会保留一定的灵活度。
土地价值或在未来反弹
Altus Group Ltd.加拿大西部副总裁David Eger举了一个例子：百老汇计划区域内的一栋老公寓楼，目前市场价格大约是1220万加元。开发商若想在重建后保证基本10%的利润率，需要把土地成本压低大约300万加元。这是按照每平方英尺5.5加元租金计算，一个600平方英尺单位月租金大约是3300加元。
不过，Eger也指出，如果未来市场复苏，租金水平上升，投资者愿意接受较低回报，土地价值很可能重新升回1400万加元。
他的判断是，大多数业主会选择忍耐当前的低迷，等待下一轮市场回暖。
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