如果你正在大温以及BC省买卖房产，很可能会接触到一份名为《房产披露声明》（Property Disclosure Statement，简称PDS）的文件。然而，BC省上诉法院近期的一项裁决，改变了PDS在交易中可能被解读的方式——无论是买家还是卖家，都需要了解其中的法律影响。
PDS是BC省房地产交易中常用的一份表格，卖方在挂牌出售房产时，通过该文件向买方如实披露房产的实际状况。这份声明通常有 3 至 5 页，由卖方填写，内容涵盖房产的当前状态，包括任何已知的缺陷、维修情况，或可能影响房产价值与安全的问题。
法院如何重新审视PDS
在Sewell v. Abadian一案中，卖方选择不填写PDS，将所有问题全部划掉，并仅说明该房产为出租物业，且并非自住。随后，这份被划掉的PDS被纳入了最终的买卖合同。
买方在无条件出价（subject-free offer）后，已支付订金但尚未完成交易时，发现房产存在未经许可的工程（unpermitted work），于是以误导（misrepresentation）为由试图解除合同。
初审法院裁定卖方胜诉，但上诉法院推翻了该判决，认为即便PDS是空白或被划掉，只要被纳入合同，就可能产生披露的法律期待（legal expectation of disclosure）。
尤其值得注意的是，卖方在自己购买该房产时就已被告知存在未经许可的加建，但他选择未向买方披露，这成为法院判决的关键因素。
这一裁决与过去行业惯例不同。过去，卖方在PDS上全部划掉，并附上“as is, where is”（按现状出售）的字样，通常被认为意味着不作任何陈述。但法院明确指出，这种做法不应被解读为免除责任，反而可能被视为卖方声称对所列事项“不了解”——这本身就是一种陈述。如果该表述与事实不符，卖方就可能承担法律责任。
卖方须知
1. 不强制填写PDS，但弃用方式需谨慎
在BC省，法律并未强制要求填写PDS。在一些特殊情况下（如遗产销售、出租物业、卖方对房产情况不熟悉），不填写可能是合理的选择。
但Sewell裁决表明，单纯将PDS划掉并纳入合同，并不能让卖方免于承担责任。即使是空白或划掉的表格，法院也可能解读为“卖方对所列事项没有任何了解”的陈述，如果事实并非如此，卖方依然可能被起诉。
最佳做法是，如果卖方不愿作出任何陈述，应将PDS完全排除在合同之外，并在合同中加入明确的书面声明（最好由律师起草），表明不作任何陈述或保证。
2. 如选择填写PDS，必须精确且诚实
如果填写PDS，就要严肃且诚实对待。模糊或不完整的回答可能构成误导，引发法律纠纷。建议提供真实、基于事实的回答。如果不确定，就直接写明“不了解”，并考虑征求法律意见。
3. 卖方可以划掉PDS
这是被允许的操作。出租物业的卖方通常会提供房产披露表格，但可能会将所有问题划掉而不作任何披露。这通常是因为：
卖方从未居住在该物业，或已离开很久，不清楚房屋状况；
卖方出售自己未居住的房产（如继承房或止赎房），不了解房产具体情况。
一些法律意见甚至认为，卖方在某些情况下不应签署PDS，或把PDS排除在买卖合同之外。
4. 潜在重大缺陷（Latent Defects）必须披露
无论是否使用PDS，卖方都有法律义务披露已知的重大潜在缺陷，包括：
普通检查中无法察觉的问题；
可能造成安全或健康风险的问题；
使房产不适合居住的问题。
地产经纪可协助将这些披露以书面形式妥善记录。
买方须知
1. 没有PDS并不罕见
部分卖家可能选择不提供PDS，这在出租物业或遗产销售中很常见。这种情况下，买方必须加倍做好调查工作，缺少PDS不代表风险小，反而需要更多尽职调查。
2. 可主动要求PDS
即便卖方最初未提供，买方仍可在谈判中提出要求。虽然卖方无义务提供，但有时PDS能让买方更有信心，甚至有助于获得贷款（部分贷款机构可能要求提供）。
3. 主动问有针对性的问题
若没有PDS或PDS不完整，应直接提出明确问题，例如：
过去是否进行过翻修或维修？
是否有申请并获批相关许可？
是否存在过水损、虫害或结构性问题？
此外，还应查阅城市许可、验房报告以及（若适用）物业管理相关文件。
4. 理解“划掉PDS”的法律含义
如果收到的PDS被划掉或留空，不要以为这等于卖方拒绝作出陈述。根据当前法律解释，这可能被视为卖方表示对所列事项不了解。如果怀疑卖方隐瞒信息，应书面或通过地产经纪跟进确认。
5. 独立验房很重要
无论是否有PDS，聘请独立验房师都非常有价值。若披露信息有缺口或存在疑问，这一步尤其必要。对于老房、历史建筑或有明显问题的房产，还应考虑额外请结构、电气或管道专家检查。
结语
此次法院裁决意味着PDS的法律分量可能比很多买卖双方想象的更重——尤其当表格是空白、划掉或直接写入合同时。
无论是填写PDS还是审核PDS，与经验丰富的地产经纪和律师紧密合作，都能帮助你减少意外、保障交易顺利完成。
内容来源：https://www.canlii.org/en/bc/bcsc/doc/2024/2024bcsc1116/2024bcsc1116.html
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