加拿大在特朗普第二个总统任期的第一年里，经济层面基本安然度过，国家主权层面也毫发无损。那么，第二年又会如何？
《环球邮报》（The Globe and Mail）在新年之初，邀请了数十位经济学家、分析师和投资人，各自选出一张他们认为将在 2026 年具有关键意义的图表。以下7大趋势，正是这些判断楼市背后的核心逻辑与趋势线索。
房市长期运行中的调整——非短期，而是以“年”为单位
Robert Kavcic｜BMO 资本市场高级经济学家
当我们在 2022 年初判断加拿大房市将进入调整期时，就明确指出：这将是一场以“年”为单位计算的修正，而不是几个月或几个季度就能结束的短期波动。
这一判断的基础在于，当时几乎所有可能推高房价的因素同时发力，价格已经没有继续向上的空间，只能回落。
真实借贷成本曾长期处于深度负值区间，如今已回归正常；投机性房价上涨预期被彻底抹去；千禧一代正逐步走出首次置业的黄金年龄段；而此前异常火热的国际移民，也被更严格的上限所取代。
从负担能力和投资回报两个角度来看，房价估值的“重置过程”已经全面展开……但仍未完全结束。
家庭结构的变化——数量增长可能接近零
David Doyle｜麦格理集团首席经济学家
过去 30 年，加拿大住房存量的增长，大体与家庭数量的增加保持同步。但未来几年，这一关系可能发生改变。
根据联邦政府当前的移民政策预测，未来两年内，加拿大的家庭数量增长可能接近零；与此同时，住宅开工和竣工量却在持续上升。
如果政府坚持现有规划，这种失衡将进一步加剧，并最终通过两种方式之一得到修正：
一是建筑活动放缓、部分项目被取消；
二是通过房价回落与收入增长，恢复住房可负担性。
从长期来看，我们认为这反而有利于加拿大经济增长，因为私人资本将逐步从住宅建设和房产投机中撤出，转而流向更能提升生产效率的项目。
租赁开发飙升式启动
Bradley Saunders｜Capital Economics 北美经济学家
近年来，加拿大“只租不售”（Build-to-Rent，BtR）项目的建设规模大幅飙升。开发商一方面受益于移民推动的强劲租赁需求，另一方面也得到了联邦住房计划提供的融资支持，尤其是在大城市。
尽管近期移民规模明显下滑，但低成本融资仍在支撑 BtR 项目的扩张趋势。数据显示，在第三季度，BtR 项目的开工量首次超过新建独立屋和公寓的总和，尽管全国范围内的租金增速在近几个月已转为负值。
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）估计，2024 年约 88% 的 BtR 项目都受益于低息公寓建设贷款或贷款保险计划。
我们认为，这一开工热潮仍有一定延续空间。自上任以来，总理卡尼（Mark Carney）基本延续了前任政府的住房政策；同时，我们预计加拿大央行的降息幅度将超过当前市场预期，这也将进一步缓解开发商的融资压力。
不过，移民减少对租金增长形成的拖累，仍将是一个不容忽视的逆风因素。
库存压力
Bryan Yu｜Central 1 Credit Union 首席经济学家
在住房市场方面，我们重点关注加拿大当前呈现出的“双速市场”格局。
像温哥华、多伦多这样体量大、房价高的市场，仍在承受成交低迷和价格下行的压力；而其他地区则因可负担性优势和经济不确定性，房价接近历史高位。
我们预计 2026 年市场状况将略有改善，但房价真正企稳，仍需依赖二手房库存和新增空置房数量的下降——而这两项指标目前都处于膨胀状态，是压低价格的重要原因。
一旦库存趋于稳定，房价将获得底部支撑，开发商和预售市场的信心也有望恢复，这对于未来几年推进更多项目、避免再次出现供应短缺至关重要。
租赁浪潮
Ben Rabidoux｜Edge Realty Analytics 创始人
加拿大正在悄然经历一场前所未有的租赁住房建设热潮。
目前，全国在建的专用租赁住宅接近 18 万套，一旦全部完工，将使现有租赁库存增加超过 7%。所有省份都将迎来显著的供应增长，其中卑诗省、阿尔伯塔省以及大西洋省份的增幅最为突出，未来两年租赁库存预计将实现两位数增长。
而这一供应浪潮，恰好与联邦政府预测的全国人口增长趋近于零（至少持续到 2028 年）同步出现。
在这样的背景下，全国租赁空置率——目前 CMHC 数据为 2.3%——完全有可能回升至上世纪 90 年代初的水平，甚至逼近前所未有的 5%。
已经是房子“最便宜”的阶段了吗？
Robert Hogue｜RBC 经济研究部助理首席经济学家
自 2024 年初以来，利率下调以及多伦多、温哥华和卡尔加里的房价回落，确实降低了加拿大居民的购房成本。
但未来可负担性的进一步改善空间将非常有限。我们预计加拿大央行很可能在 2026 年前维持利率不变，这意味着，许多加拿大人距离“买得起房”，仍比疫情前更加遥远。
住房需求预计将在未来一年逐步恢复，但移民大幅下降，仍将带来一定的市场波动。
商品产业的压力
Arlene Kish｜标普全球市场情报总监
卡尼领导的自由党政府在 2025 年提交的联邦预算中，推出了大量扶持措施，重点帮助受美国高关税影响较大的行业，尤其是制造业。
关税已经重塑了供应链，导致工业产出下降、制造产能流失，这一冲击主要集中在汽车行业，并引发制造业岗位减少。
卡尼频繁访问美国以外的国家，正是在为未来的投资和贸易协议铺路，相关合作有潜力在未来十年内，将加拿大对非美国市场的贸易规模翻倍。
预算同时指出，要将住房可负担性恢复至 2019 年水平，到 2035 年，每年新建住房需提高至 29 万套至最高 48 万套之间。政府计划通过“更高效、障碍更少、审批更简化的住房建设体系”来实现这一目标。
从更宏观的角度看，生产率提升意味着，在增加产出的同时，所需劳动力可能更少。
目前，在需求疲弱的背景下，建筑业和制造业的职位空缺率已接近历史低位。调查数据显示，企业普遍反映劳动力短缺缓解，投资意愿偏弱。
在这些不利因素叠加下，短期内商品生产类行业的用工需求仍将保持疲软。
内容来源：https://www.theglobeandmail.com/business/economy/article-2026-in-charts-about-housing/?_cldee=3HmDUoICOhox3Z5CH3MdFEfNTdRdOKLFMTeQUeAO4CVXH29fA0v8VktyMZmyOHkp&recipientid=contact-cf2cbf50ef48ee11843300155d17a306-cc53999e722b4b7192e06320ae31ebe0&esid=20545cb7-06eb-f011-8406-6045bd5b782c
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