过去一年，加拿大房地产市场出现了一组看似矛盾的信号。
一方面，多个核心指标显示市场正在降温：房价回落、租金下降、库存上升；
另一方面，联邦政府却在加大住房建设力度，提出将全国新房开工量大幅提升。
在近期一次政策表态中，Mark Carney 政府宣布设立“建设加拿大之家”（Build Canada Homes），计划投入130亿加元，并推动年新房开工量从目前不足25万套，提高至接近50万套。
在市场走弱的背景下，这一政策方向引发外界关注：
当前房地产市场，究竟是“供应过剩”，还是“仍然缺房”？
这两件事，看起来矛盾，但其实——都是真的。只是，它们并不在一个维度。
市场降温：库存上升与需求转弱
根据 Canada Mortgage and Housing Corporation 发布的住房市场报告显示，2025年，全国基准房价连续8个月下跌；到2026年2月，同比下降接近5%。其中安省跌幅达6.7%，BC省约5.6%；2025年以来，加拿大房地产市场整体需求明显转弱，全国房价指数连续数月回调。
报告指出，在部分城市，公寓预售市场出现更显著收缩，2025年上半年，多伦多新建公寓预售暴跌60%。这个数字，在任何市场里，都接近“崩盘级别”。背后，是一批在2021—2022年高位入场的楼花投资者，开始集体承压。
在温哥华等市场也是如此，未售库存持续累积。空置单位大量增加，库存周期一度拉长至78个月（正常是10–12个月）。
不仅新房，二手市场同样承压：安省、BC挂牌量升至10年高位，买家仍不愿出手。
租赁市场亦呈现类似趋势：
全国租金连续17个月下降
多伦多一居室比高点跌400–500加元
温哥华空置率创近30年新高
以上种种，都指向着一个明确的信号：加拿大房地产市场，已经从前几年的“供不应求”，进入阶段性的“供过于求”。
真正的转折点：移民政策急刹车
分析人士普遍认为，人口变化是本轮市场调整的重要背景之一。关键时间点在2024年年底。
疫情后，加拿大曾经历快速人口增长阶段。2022年至2024年，全国人口年增量超过100万，推动租赁需求迅速上升，并带动租金水平上涨。在舆论与公共资源压力之下，加拿大政府开始收紧移民政策。
然而，自2024年底起，联邦政府开始收紧移民政策。
根据多家国际媒体报道，加拿大已下调移民接收规模，并对国际学生和临时工签实施限制，同时提出将非永久居民比例从接近8%降至5%以下。
政策调整的效果已开始显现。
公开数据显示，加拿大在2025年出现人口增长明显放缓，部分季度甚至出现净流出，主要集中在临时居民群体。
市场人士指出，这一变化直接影响了租赁需求结构，尤其是在多伦多和温哥华等主要接收城市。
房地产典型的“时间错配”：房子建起来了，人却少了
与需求变化相比，住房供应具有明显的滞后性。房地产项目通常需要数年周期，从立项、审批到建设再到最终交付。
2021年至2022年间，大量项目是在高需求预期下启动。
随着这些项目在2025年前后陆续完工，市场供给快速增加。但市场已经发生了根本变化——需求端因人口政策调整而出现大幅收缩。
CMHC在报告中指出，当前市场呈现“weaker demand and more unsold homes”（需求转弱、库存增加）的特征。
这一供需错配，被认为是当前库存上升和价格调整的主要原因之一。
建设放缓：未来供应或再度承压
在销售放缓与融资环境趋紧的背景下，开发商投资意愿明显下降。
CMHC数据显示，部分项目已出现延期或取消，新开工项目数量正在减少。报告预计，2026–2028年，新房开工将跌至近20年低点。
值得注意的是，CMHC同时警告，当前建设放缓可能对中长期供应产生影响：
“slowdown in starts today sets the stage for future supply constraints.”
换言之，当前的供应压力，可能在未来转化为新的供应不足。
可负担性仍是核心问题
尽管房价出现回调，加拿大住房可负担性问题并未明显改善。
多家金融机构测算显示，在多伦多等主要城市，购房相关支出仍占家庭收入的较高比例（多伦多约63%），明显高于国际普遍参考水平（30%左右）。
CMHC在报告中亦指出，加拿大住房市场面临的核心挑战，仍然是长期的可负担性问题（“affordability challenges remain”）。
此外，同时，加拿大还有一个结构性特点，即超过70%家庭自有住房，这也在一定程度上影响市场调整节奏。
多数业主在早年购入房产，随着贷款已经或几乎还清，持有成本较低，出售压力有限。这类业主在市场比例中较高，因此也意味着加拿大房地产市场价格不会像股市一样“暴跌”。
最终结果就是：房价虽然在跌，但依然贵，很大比例的普通国民仍然买不起。
政策重点：增加可负担住房供给
既然市场已经过剩，为什么政府还要加码建设？
答案是：政府要解决的，不是“市场房”，而是“可负担住房”。
联邦政府近期提出的住房政策，更侧重于结构性问题。
Mark Carney 政府的“建设加拿大之家”计划，核心目标并非单纯刺激房地产市场，而是增加可负担住房供给。
而过去几十年，加拿大政府基本退出了这个领域，导致缺口越来越大。
这也是 Mark Carney 推出130亿建房计划的核心逻辑：重新由政府介入，提供可负担住房。
但现实挑战也很明显：
建筑工人短缺
成本高企
三级政府审批复杂
资金规模有限
所以，这更像是一个“方向性的信号”，而不是短期解药。
市场与政策之间的“时间差”
综合来看，加拿大房地产市场当前呈现出明显的阶段性特征：
短期内，受人口与需求变化影响，市场出现调整
中长期看，建设放缓可能再次带来供应压力
CMHC在多份报告中均提到，当前市场的短期变化，并未改变长期供需结构性矛盾。
对于市场参与者而言，这种“时间差”意味着：当前的市场信号，未必能直接反映未来走势。
看懂加拿大地产核心问题
如果总结今天的市场：短期过剩，长期隐患。
短期：库存高、租金跌、需求弱
长期：建设暂停、未来可能再次短缺
而更深层的问题，其实从未解决：
可负担住房长期不足
房价与收入严重脱节
社会流动性在下降 拥有一套房越来越难
住房问题，不只是市场问题。它是土地、金融、移民、规划，以及三级政府长期叠加的结果。
也正因为如此，这个问题，不会因为一次政策，就彻底改变。
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