当普通投资者还在担心“公寓是不是已经不行了”时，一批真正拥有长期资本、全球经验的大机构，已经开始悄悄进场扫货。越是在市场低迷、库存积压、情绪悲观的时候，往往越是机构资本大规模布局的窗口期。因为对于这些机构来说，真正重要的从来不是未来半年，而是未来10年、20年的城市价值。
总部位于蒙特利尔（Montreal）、拥有40年全球投资经验的房地产公司 Jesta Group，正式进军多伦多住宅市场，并以3000万加元一口气收购一批共管公寓单位，作为其大规模布局计划的第一步。
该公司表示，未来12个月内，计划投入总额高达5亿加元，目标收购超过1000套住宅单位。
如果连比温哥华更低迷的多伦多市场，都已经开始被大型投资机构视为“值得长期布局”的窗口，那么这背后释放出的信号，其实很值得关注。
Jesta Group 这个加拿大家族式房地产投资公司，业务遍布北美与欧洲，包括纽约、伦敦、巴黎、迈阿密以及地中海地区。该公司长期投资住宅、办公楼、工业地产以及酒店等多个领域。
这笔交易由 Cushman & Wakefield 执行副总裁 Jeff Lever 操刀，收购项目位于 Toronto Metropolitan University 附近的一栋新近落成住宅楼，地处多伦多市中心交通连接最密集的核心区域之一。
Jesta目前锁定的开发商库存单位，收购价格大约为每平方英尺700至800加元。
而根据行业机构 Urbanation Inc. 的数据，2026年第一季度，多伦多及咸美顿地区（Toronto and Hamilton Region）公寓市场平均成交价为每平方英尺1189加元。
换句话说，Jesta目前正以明显低于市场均价的价格，大举扫货开发商库存。
该公司计划以每平方英尺约4.25加元的价格进行出租，以一套500平方英尺的单位为例，月租金约为2125加元。
Jesta Group 高级董事总经理 Anthony O’Brien 表示：
“多伦多的基本面依然强劲，而当前的市场环境创造了一个罕见的窗口，使我们能够大规模部署资本。”
“我们正在积极寻找符合这一投资理念的机会，并欢迎拥有符合条件库存的开发商直接与我们联系。”
O’Brien 还确认，这笔交易之所以能够达成，关键推动因素是联邦与省级统一销售税（HST）退税政策。他表示，如果没有这项退税，该交易仍然可能完成，但将需要与开发商进行更复杂、周期更长的谈判。
一个为机构资本准备的市场
此次进入市场的背景，是多伦多公寓市场持续加深的困境。
许多在2021至2022年市场高点买入的公寓业主，如今难以以当时的高价成功转售单位，挂牌房源长期滞销，买方需求明显减弱。
这种长期僵局也导致开发商手中积压了越来越多未售出的库存单位，而这正是 Jesta Group 目前重点切入的机会窗口。
与此同时，建筑商与开发商也开始调整策略，从过去以投资者为导向的高密度“微型单位”模式，逐步转向更适合终端自住者的宜居型公寓开发，这标志着对过去繁荣周期的一种战略性收缩。
这一转变进一步扩大了可供批量收购的“困境新盘库存”（distressed new-construction stock）规模，也为类似Jesta这样的机构投资者创造了进入市场的空间。
这一时机并非偶然。
安大略省（Ontario）推出的HST退税计划，是省政府与联邦政府联合实施的政策：对用于出租用途的新建住宅买家，免除合计13%的消费税，但前提是项目必须在2026年3月31日前开工。
此外，符合条件的买家还必须在2027年3月31日前完成交易，才能享受该退税优惠。
Jesta Group 并不是唯一看中这一机会的机构。
High Art Capital 已在今年早些时候启动相关基金，并获得安大略省“Building Ontario Fund”提供的3亿加元支持，用于收购开发商未售库存，并将其改造为出租住房。同时，该机构计划再通过债权与股权融资筹集额外10亿加元。
随着 Jesta Group 这类机构买家开始大举吸纳开发商库存，传统面向个人投资者的销售渠道，未来可能会进一步收窄。
但另一方面，这也可能降低部分贷款机构面临的风险，特别是那些已经持有建筑贷款（construction loans）或停滞项目预售按揭（pre-sale mortgages）的银行和放贷机构。
长期未来走势被看好
尽管当前多伦多公寓市场低迷，仍有不少长期投资者继续看好未来走势。
例如 Outline Financial 管理合伙人 Joanna Lang 就认为，机构资本持续入场，本身就是市场长期信心的重要信号。
她在接受 Canadian Mortgage Professional 采访时表示：
“整体来说，客户普遍认为，多伦多公寓市场最终会反弹。我不是说今年，或者明年马上发生。”
“从长期来看，只要买家负担得起持有成本，终端自住用户仍然希望完成交易。当然，现在的挑战之一是租金也在下跌。”
“但总体而言，他们还是会想办法让交易成立，因为他们相信，长期来看，房产价值最终会回升。”
内容来源：https://www.mpamag.com/ca/mortgage-industry/industry-trends/jesta-group-launches-500m-toronto-condo-buying-spree-amid-market-slump/574905
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