很多BC省业主都知道，BC省有一项“实惠”的地税福利——地税到了缴纳时间，不一定要马上交，即“地税延缴计划”（Property tax deferment program）。
如果你符合条件，省政府会先替你把这笔钱垫付给市政府，你以后再慢慢还。以前的利率不高，而且采用单利计算。对于不少退休人士、有孩子的家庭，甚至一些现金流紧张但房产增值明显的业主来说，政府这套操作分成有诚意。
但到了2026年，随着政府预算赤字飙升，利率提高了，计算方式也变了。过去是单利，现在变成了复利。几个字的变化，长期下来，差距可能比很多人想象的大得多。
今天我们就来仔细算算，这项福利“缩水”到底有多严重！
2025年及其以前——不同计划，利率不同，单利计算
在申请地税延缴时，不同人群用的是不同的计划，利率也不一样：
标准计划（Regular Program）：如果你是55岁以上长者、丧偶人士或符合条件的残障人士，那你用的是“标准计划”。这个计划的利率相对比较低，年利率计算是Prime rate-2%。目前各大行采取的Prime都为4.45%，因此，如果沿用过去的标准，利率本应是2.45%
有子女家庭计划（Families with Children Program）：如果你是在抚养孩子的父母或监护人，那你用的是“有子女家庭计划”。这个计划的年利率是Prime Rate，也就是4.45%。
且利率计算为单利。即只对已递延的本金金额收取利息，不会对已产生的利息再计息（不产生“利滚利”）。
2026年及其以后年份——所有计划利率上涨，复利计算
对于2026年及以后年度递延的房产税，则将按复利计算利息。利息从房产税到期日或你申请递延之日（以较晚者为准）开始计算。
无论是普通计划，还是有子女家庭计划，年利率都是prime rate 基础上再加2%，目前Prime 为4.45%，因此两项计划的年利率都为6.45%。
政府政策相关页面的“狡猾之处”
BC省政府在该政策说明页面中提供的利息比较表，其实存在一定“弱化差异”的效果，不少人第一眼看完，可能并不会真正意识到新旧制度之间的利息成本差距有多大。
原因在于，政府在对比“2025年前的单利”与“2026年后的复利”时，使用了两种并不完全对等的示例。
在2025年及以前的单利案例中，每一年都会加入新的递延本金。也就是说：
假设业主在2024年申请地税延期，2024年的地税成为第一笔本金；
到了2025年，业主不仅继续延长2024年的延期，还把2025年的地税也一起继续递延。
但在2026年之后的复利案例中，政府示例却变成了“只有第一年本金持续计息”，第二年并没有加入新的递延税款。也就是：
假设业主在2026年申请地税延期，2026年的地税成为第一年本金；
到了2027年，业主只是延续2026年的延期贷款，但没有继续递延2027年的新地税。
但现实情况是，很多真正使用BC省地税延期计划的家庭，往往会连续多年递延地税。如果在“每年新增本金”的情况下再叠加复利计算，长期累积出来的利息成本，可能会远高于很多人的想象。
对等实例计算对比
现在，我们采用对等的方式，来计算累计3年的利息成本之差。
假设3年中，Prime Rate为4.45%。
2025年及以前旧算法
假设“标准计划下”业主从2023年至2025年，连续3年每年递延3000加元地税，并采用BC省旧制度下的“单利（Simple Interest）”计算方式、年利率2.45%时的示例表格。
假设“有子女家庭计划下”业主从2023年至2025年，连续3年每年递延3000加元地税，并采用BC省“有子女家庭计划（Families with children program）”下的旧制度单利（Simple Interest）计算方式，年利率4.45%时的示例。
2026年以及以后新算法
假设业主从2026年至2028年，连续3年每年递延3000加元地税，并采用新制度下6.45%年复利进行计算的示例。
而如果未来连续递延5年、10年，差距会进一步被放大。过去享受这项福利的朋友，今年可能要重新算算账，是否还划算了！如果您还是决定申请，那要注意申请时间。
什么时间可以申请地税延缴？
✔ 5月1日到12月31日之间申请（正常时间）
这是规定的申请窗口期，只能在这段时间内提交申请。
✔ 5月申请，但还没收到地税账单
没问题，你的申请会先“挂起”，等市府上传了今年的地税信息后才会处理。
✔ 地税截止日之后才申请
你还是可以申请，但要注意：滞纳金必须由你自己先支付给市政府或地区税务办事处。
✔ 在地税截止日前申请，但批准是在截止日之后
这也可以，只要你是在截止日前提交的，即使批下来较晚，你也不会被罚滞纳金。
内容来源：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/property-tax-deferment-program/tax-deferment-interest-fees
【声明】本文由The House Club原创制作，未经书面许可，请勿转载。部分图片及内容来自网络，如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
