根据加拿大统计局最新报告，近年来新移民在加拿大成为房主的比例持续上升，而本土出生居民的自有住房率则在下降。
如果只看这一层，结论似乎很简单：移民正在更积极地进入房地产市场。
但当数据展开之后，会发现事情并没有这么直线。尤其是在BC省和安大略省这样的核心市场，这组变化更像是在重塑买房方式，而不是单纯增加买家数量。
买房人群正在变得更分层，进入市场的路径也越来越依赖金融条件，而不是单一的收入水平。
这种变化，对温哥华这样高度依赖资金流动与信贷环境的市场来说，比“涨跌”本身更值得关注。
这份研究基于加拿大住房统计项目（CHSP）和移民数据，选取2017年至2021年间获得永久居民身份、年龄在25至54岁之间的人群。
覆盖省份包括：爱德华王子岛、新斯科舍省、新不伦瑞克省、安大略省、曼尼托巴省、阿尔伯塔省以及BC省。
进入住房市场的时间差异
在多个省份中，一个比较一致的现象是，近期移民进入住房市场的速度相比早期移民有所加快。
以安大略省为例，移民在抵达第五年的自有住房率从35.7%上升到40.2%，同期本土出生居民从50.7%下降到47.8%。
BC省的变化也类似，移民从33.4%上升到37.5%，本土出生居民从44.7%下降到43.3%。
而在另外一些省份，这种差异并不明显。
例如新不伦瑞克省，移民在第五年的自有住房率为56.6%，略高于本地出生居民的54.8%。
在新斯科舍省，移民从34.8%上升到48.1%，本地出生居民为49.8%。
而在爱德华王子岛，本地出生居民的自有住房率为52.5%，略高于移民的49.8%。
移民类别之间的差异
从移民类别来看，不同群体的住房拥有率也不相同。
经济类移民的自有住房率相对较高，其次是家庭团聚类移民，难民群体较低。
在部分省份，经济类移民在第五年的自有住房率已经接近本土出生居民。
很多“快速买房的人”并不是真的新移民
报告还提到一个现象：在所有统计省份中，超过85%的“入境第一年即购房”的移民，在成为永久居民之前，已经以非永久居民身份在加拿大生活过。其中包括工作签证、学习签证或难民申请阶段的居留经历。
从出生地区来看，来自东亚的移民在安大略省、阿尔伯塔省以及BC省的自有住房水平相对较高。
温哥华市场的“新移民买房”特征：收入更低，但买得更贵
在BC省，一个值得注意的现象是：近期移民的收入通常低于本地出生购房者，但他们购买的房屋中位价格却更高。
数据显示，移民购房中位价格约66万加元，本地出生购房者约58万加元。同时，移民的平均月供也明显更高。
这个差距在2018年至2021年之间持续存在。
这背后反映的并不是“收入更高或更低”的问题，而是购房方式的不同。
在温哥华这样的市场，本身就具备强资产吸附能力，这使得移民进入市场的方式，更容易呈现出“高杠杆参与”的特征，而不是简单的收入驱动。
因此越来越多的购房行为并不是完全由当期收入决定，而是由贷款能力、预期收入增长以及资产配置方式共同决定。
因此，房子正在更明显地承担“资产工具”的角色，而不仅仅是居住空间。
与此同时，报告指出，近期移民在住房资产积累上，更依赖通过房产净值增长，而不是通过退休储蓄。
这种结构会带来一个直接结果：家庭资产更集中在房地产上，同时债务占比更高。
在BC省这种高房价市场，这种结构并不会立即显现问题，但它会改变市场对外部条件的敏感度。
正如我们过去几年看到的那样，当利率变化或信贷收紧时，影响会更直接地传导到购房行为。
总结
如果把这些数据放在一起看，温哥华市场正在发生的变化，并不只是“移民买房更多”或者“本地人买房减少”。
更深一层，是三个同时发生的结构变化：
买房人群正在分层，不同群体的进入路径越来越不一样；
住房市场对贷款和信用体系的依赖在增强；
而当家庭资产更集中在房地产时，市场对利率与情绪的敏感度也在同步上升。
这些变化叠加在一起，会让温哥华房地产看起来依然稳定，但其内部运行方式已经和过去几年不太一样。
它不再只是一个“需求是否足够”的市场，而更像一个“资金如何进入、如何承受波动”的市场。
内容来源：https://www.ctvnews.ca/business/real-estate/article/newcomers-are-buying-homes-faster-as-canadian-born-ownership-rates-decline-statcan/
https://nationalpost.com/news/canada/recent-immigrants-are-buying-homes-faster-as-canadian-born-ownership-declines-statcan
https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/46-28-0001/2026001/article/00002-eng.htm
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